Цены на жильё будут расти, но постепенно…

Будут ли дорожать новостройки и подешевеет ли «вторичка»? Прогноз эксперта.

Доступ к жилью – один из важнейших факторов жизнеобеспеченности населения. В Душанбе с  каждым днем растет число новостроек,    жилищная проблема в столице медленно, но улучшается. О вопросах, связанных с недвижимостью в Душанбе, расскажет  руководитель  Информационного Центра Недвижимости, экономист  — ХамракуловАнварМирзоевич.

 — Повлиял ли мировой  финансово-экономический  кризис  на цены на недвижимость?

— Мировой кризис не мог у нас не повлиять на рынок недвижимости. С начала экономического кризиса денег на этом рынке стало заметно  меньше. Надо ещё учитывать,  какая недвижимость имеется в виду.Классификация на рынке  недвижимости такова: жилые объекты и объекты  нежилого значения, то есть  недвижимость  коммерческая  и социально-бытового назначения.  Сейчас сохраняется  большое предложение на рынке нежилой недвижимости. Это связано с тем, что три года назад, в связи с кризисом,   большое количество   представителей малого и среднего бизнеса в стране вынужденно  закрыли свои  предприятия (магазины, химчистки, автосервис и т.д.).Но сейчас  деловая активность заметно  повышается.  Появляется интерес к приобретению коммерческой недвижимости.

 — То есть  сейчас выгодно покупать  объекты  нежилого значения?

— Три года назад, как я уже отмечал,  в связи с кризисом цены в этом сегменты заметно снизились, но с конца 2016 года и по настоящее время, темпы роста цен на коммерческую недвижимость  уже  выше, чем на жилую. В данное время  благодаря  усилиям правительства происходит оживление экономики, стало расти количество рабочих мест и количество новых предпринимателей. Импорт у нас, по оценкам экспертов, сократился на 600 млн. сомони, средний и малый бизнес стал активно работать. Свои накопления люди стараются вложить  чаще в недвижимость.

 — Какова  сегодня средняя стоимость жилой недвижимости в столице?

-С октября 2016 года стал ощущаться рост цен. На сегодняшний день  цены на вторичном рынке ориентировочно составляют  от 500-600 долларов за 1 кв.м. В новостройках  в центре в зависимости от этажа и степени  готовности  нового дома — от 480 долларов  за 1 кв.м., но это без ремонта и отделки. В микрорайонах цены на вторичное жильё ещё ниже – от 450-500 долларов за кв.м, в новостройках – от 320 долларов за кв.м.

— Насколько  сейчас доступны квартиры в новостройках Душанбе?

— По сравнению с  Россией и такими столицами, как Бишкек, Астана  они у нас вполне доступны.

— Многие относятся с недоверием к новостройкам, предпочитая  покупать вторичное жильё.

-Строительные нормативы и технические стандарты строящегося  жилья  повсеместно сохраняются  и контролируются  руководством города. Есть официальные данные, что в прошлом году при землетрясении  в 6 баллов ни одна  новостройка  не была повреждена.

— Какие предложения на рынке жилья наиболее востребованы?

— Наиболее востребовано жильё на вторичном рынке, и это происходит потому, что  у людей сохранились  сомнения по поводу возможного завершения строительства жилья. Новое руководство  города разобралось в ситуации на рынке недвижимости, и уже принимаются  соответствующие меры, которые позволят  решить  в скором времени эту проблему.

— Разделив среднюю стоимость небольшой квартиры на среднегодовой доход семьи, можно определить, сколько лет понадобится на приобретение недвижимости. Получается, что для многих  иметь собственное  жильё нереально. Есть ли какая-то надежда в этом вопросе для средней таджикской семьи?

— Всё зависит от накоплений. Для средней семьи это может составить  от 10 до 20 лет.

— Оправдала ли себя система соинвестирования?

— Договор  о  долевом участии, то есть документ о соинвестировании заключается между покупателем и  застройщиком. Покупатель платит определенный  первоначальный взнос за строящееся жильё. Остальная часть взносавыплачиваетсядо конца  строительства дома.  Инвесторы либо с помощью средств долевого участия – соинвестирования, либо своими средствами завершают строительство. В решении Хукумата города, которое выдаётся застройщику,  указывается срок окончания строительства.  Многие приобрели  новое жильё на таких условиях.

— Как покупается жильё по ипотеке?

— Покупка жилья с помощью  ипотеки  выгодна. Но в Таджикистане пока нет  полноценной ипотеки. Ипотека, то есть покупка в рассрочку, распространяется только на готовые дома.При устойчивой зарплате  можно обратиться в банк за кредитом.Допустим,  вы можете оплатить взнос за жильё в размере 40%.При предоставлении  в банк справки о зарплате открываете в банке ипотечное кредитование  на оставшиеся 60 %. Представитель банка  изучает документы продавца квартиры, открывается счет на имя продавца, на который вносятся ваши 40% и 60% банка. Вы  становитесь собственником квартиры и  выплачиваете  кредит банкуот 10% в год  в определенный  ипотекой срок. Есть ипотеки на 5, 10, 12 лет. Банк оставляет документы на квартиру в качестве залогового имущества.Каждый банк стремится  к открытию услуг по ипотеке. Ипотеку имеют «Амонатбанк», «Спитамен», «Эсхата», «Ориёнбанк», «Первый микрофинансовый банк».

— Какие факторы влияют на стоимость жилья?

— Расположение дома, качество строительства, этажность, близость транспортных  коммуникаций, экология.  Развитие экономики, активный частный  бизнес являются важными  факторамироста стоимости жилья. Люди стараются  вкладывать  свои накопления в недвижимость. Мой прогноз такой: в этом году  цены на жильё будут расти, но постепенно, а активный рост  должен начаться с конца мая.

— Какие факторы влияют на спрос жилья?

— Спрос на жильё  определяется  объёмом денежных средств на этом рынке. Спрос должен обеспечиваться платежом, это называется платёжеспособный спрос. Он стал повышаться. Это связано с появлением  дополнительных денег на рынке жилья. Раньше  основными  источниками  средств были денежные переводы из России: до кризиса  — 4,5 млрд. дол.,во время кризиса – 2,5 млрд. дол.  В 2016 году  объем денежных переводов  составил– 1,8 млрд. дол. Но в отличие от прежних лет, деньги стали вкладываться в бизнес.Поэтому, основную массу доходов населения уже составляют  накопления  в сфере  частного бизнеса, которые вливаются в рынок недвижимости. Денежные переводы из России  также перераспределяются  и переходят на рынок недвижимости.

— Когда наблюдается основное количество продаж на вторичном рынке жилья?

— Недвижимость, которая связана с землёй (частные дома, дачи, зоны отдыха и т.д.) активнее продается с февраля, а продажа квартир увеличивается  осенью до наступления зимы.

— В Душанбе появились  агентства по недвижимости. Значит ли это, что рынок недвижимости  стал более упорядоченным и контролируемым?

— К сожалению,  у нас нет профессии риэлтора. Во всем мире она есть, а у нас  даже в Министерстве труда нет паспорта по этой специальности. Тех, кто занимается продажей квартир в Душанбе,  называют  посредниками или дилерами. Люди хотят  работать на этом рынке  с конкретной логистикой, законно, как на других рынках  экономики  страны.  Риэлтор – новая профессия, которая обязательно должна быть в рыночной экономике. Этой профессии  должны обучать в системе высшего образования, например, в  Коммерческом  университете или в Институте предпринимательства и сервиса.Словом, в нашей сфере ещё много нерешенных проблем, но они решаются и это радует. Я с оптимизмом смотрю в наше будущее.

Pressa.tj Бохабар аз гапи ҷаҳон бош!
Следите за нами в социальных сетях Telegram, Facebook, Instagram, YouTube