Вторичное жилье как объект инвестиций

Душанбе, 2 марта, tajikistantimes.tj — Большинство людей желают решить вопрос, связанный с приобретением недвижимости. Как бы там ни было, но жильё на вторичном рынке пользуется большим спросом, чем новостройки. И это легко объяснить: типов жилья на вторичке гораздо больше, чем на первичном рынке. Здесь всегда можно подыскать квартиру, стоимость которой будет ощутимо меньше в сравнении с квартирой в  новом доме.

Руководитель  «Информационного центра недвижимости», экономист  —  Хамракулов  Анвар Мирзоевич поможет нам разобраться в вопросах, связанных с приобретением жилья на вторичном рынке.

— Анвар Мирзоевич, лет семь  назад квартирный  вопрос был более понятен населению. Затем появившиеся в большом количестве новостройки  снизили  цены на недвижимость в Душанбе.  А что сегодня представляет собой вторичное жильё как объект инвестиций?

—   Рынок недвижимости можно разделить на две категории. Существует первичный и вторичный рынок. Первичный рынок – это различные новостройки, т.е. это недвижимость, которая ещё не состоялась как  собственность или  квартиры в новостройках, которые  уже имеют свидетельство на право собственности, но они ни разу не продавались другому лицу. Вторичный рынок — это  недвижимость, которая проходила  процедуру государственной регистрации собственности хотя бы один раз.

— Какие преимущества у вторичного жилья?

— Вторичное жильё  имеет более стабильный рынок и более широкий выбор. Покупатель  может подобрать для себя наиболее лучший вариант. Также неоспоримым  преимуществом является возможность приступить к процедуре прописки сразу после получения «на руки» свидетельства о праве собственности. На вторичном  рынке  возможны различные операции с недвижимостью: прямая продажа, обмен, использование её в качестве залогового  имущества и  др.  Но  главный плюс вторички —  это развитая инфраструктура района. Здесь имеются поблизости все необходимые магазины и учебные заведения, постоянно курсируют маршрутные автобусы, имеются  придомовые территории.  В большинстве своем вторичное жилье продается с ремонтом, а это позволяет, что называется, купить и сразу въехать.

— Что вы можете сказать о минусах приобретения такого жилья?

— В первую очередь – это изношенные внутридомовые инженерные системы  отопления, водоснабжения и канализации. Даже если продавец поменял  трубы и батареи в квартире, то подводящие коммуникации в старых домах всё равно сильно изношены. Отсюда постоянные перебои с водоснабжением, электричеством, отоплением. К тому же у соседей сверху трубы и радиаторы могут быть старыми, что не исключает прорывов, и, следовательно, затопления купленного жилища. Старую квартиру постоянно надо поддерживать в хорошем состоянии, а это недёшево.

— Какие предложения на  душанбинском  вторичном рынке?

— Историческая   застройка  Душанбе  включает в себя несколько этапов.  Было несколько проектов,   по которым строили жилые дома. Первый проект – это финские каркасные дома, которые начали строить с 1928 года. Дома были построены из облегченных материалов: есть основа,  а  внешние и межкомнатные стены сделаны из щитопанельных материалов. Внешние стены могут быть и кирпичными. Внутри щита  может быть утеплитель. Дома эти двух- и трехэтажные, теплые, комнаты большие, высокие потолки,  имеют все коммуникации.

— Почему их называют финскими?

— Технология строительства была  из Финляндии. Для климатических условий Таджикистана  это была приемлемая технология строительства.

— Какой был следующий проект  строительства?

— С 1948 по 1963 год в Душанбе стали строить так называемые «сталинские» дома. Дома двух- и трехэтажные, полностью из кирпича, с толстыми стенами, высота потолков: 3 — 4 м. Это полногабаритные квартиры с большими площадями и раздельными между собой комнатами. Технология постройки стен в два с половиной кирпича использовалась длительное время, такие конструкции могут простоять более 100 лет. У кирпича есть еще одно преимущество: он отлично поддерживает микроклимат в помещении, из-за чего летом в кирпичных домах не жарко, а зимой не так холодно, как в панельных. Также кирпич считается едва ли не самым экологически чистым материалом

Вообще, нужно сказать, что зачастую  такие квартиры строились именно в центральных районах города. Раньше это жильё считалось элитным за счёт площади, месторасположения и комфортабельности всех помещений. В те далёкие времена такую недвижимость могли себе позволить лишь советская  элита,  научная  интеллигенция и видные представители искусства. Считаю, что сегодня  такие дома недооценены   по достоинству на рынке недвижимости. Они  до сих пор являются наиболее востребованными   на вторичном рынке Душанбе.

— Что вы можете сказать о «хрущевках»?

— С 1957 до 1973 года  жильё строилось  рекордными темпами и в огромном количестве,  преследовав одну основную цель: обеспечить как можно быстрее и как можно большее количество городского населения жильем. Квартиры такого типа называются «хрущевками». Они имеют небольшой метраж, неудобную планировку, совмещенные комнаты, совмещённые ванную и туалет,  маленькие коридоры и кухню. Высота потолков: 2,50 м, балконы – редкость, а если и попадаются, то они малы по площади.  Единственным реальным преимуществом данных домов являются кирпичные стены, которые в отличие  от панельных обеспечивают лучшую тепло  и звукоизоляцию. «Хрущёвки» хороши для малосемейных и молодоженов.

Следующим проектом строительства были кирпичные дома улучшенной планировки. Период строительства: 70 — 80 годы. Из построек  советского периода эти дома отличаются улучшенной планировкой, большими, по сравнению с «хрущевками», площадями, использованием самых современных на тот период постройки, материалов и технологий.  Четырехэтажные  дома, высота потолков: 2,65 — 2,75 м.

С конца 70-х  и до начала  90-х годов  продолжалось  мощное панельное  строительство.  Заводы ЖБК  в Душанбе  (железо- бетонных  конструкций)   обслуживали строительство многих   микрорайонов Душанбе. Почему дома  называют панельными? На ЖБК делали оснастку,  заливали её бетоном или керамзитобетоном, готовые стены и потолки   в виде панелей собирались как коробка. В то время это была новая технология быстрого строительства. Высота потолков в таких квартирах до 2.7 метров, имеются большие лоджии или балконы. Все комнаты изолированы друг от друга, а кухни имеют маленькую площадь – около восьми-девяти кв. м. У них есть общий минус – места соединения панелей.  Они больше всего подвержены воздействию атмосферы:  втягивают влагу и сырость.

— Какие цены на вторичное жильё?

— Цены на вторичное жильё сильно зависят от  цен на первичном рынке. В ближайшее время  именно первичный рынок недвижимости будет определять  стоимость вторичного жилья.  Возможностей для выбора в Душанбе  достаточно, нужно всего лишь тщательно и серьезно подойти к решению вопроса покупки комфортного жилья.

Насиба Хамидова

Pressa.tj Бохабар аз гапи ҷаҳон бош!
Следите за нами в социальных сетях Telegram, Facebook, Instagram, YouTube